|
OK ครับ มองอีกด้านหนึ่ง ในแง่ เศรษฐศาสตร์
ก็จะไปไกล กว่านี้
คือ ต้องคำนึงถึง มูลค่า ที่แท้จริง ของ ที่ดิน และสิ่งก่อสร้าง
และ ผลอันอาจจะเป็นการเสียโอกาสของ ที่ดิน และเงินทุน
มาดูเรื่อง การเสียโอกาสของที่ดิน กันก่อน
เช่น ถ้าเราไม่ทำโครงการนี้ เรา แล้วเราปล่อยให้เช่า
เราจะได้ค่าเช่า เดือนละ 10,000 บาท (ตัวเลขสมมุติ นะครับ)
เงินทุนเราก้อเช่นกัน ถ้าเราไม่เอาไปทำอะไร
เราฝากแบ้งค์ ไว้เฉยๆ เราก้อได้ดอกเบี้ย 1 % ต่อปี
ถ้าคิด เงินเฟ้อ เข้าไปหักลบกัน เราจะเสียเงินจากการลดค่าไป 3% - 1% นะครับ
คือ เงินจะถูกลดค่าไป 2 % ทุกๆ ปีนะ
นี่คิดในทางเสีย
เอาหละ ขณะเวลาผ่านไป ที่ดิน ใน กทม มีการขึ้นราคา
การขึ้นราคาของที่ดินนั้น ในทางทฤษฎีแล้ว
คนที่ร่ำเรียนมา จะรู้ว่ามัน สามารถ against inflation rate ได้
แปลเป็นไทยๆ ว่า "เงิ้นเฟ้อ ขึ้นมาเท่าใด
ค่าทีดิน จะขึ้นสูงกว่าหรือเท่ากับ เงินเฟ้อเสมอ"
จากประสบการณ์ที่ผม เจอมาตลอดระยะเวลากว่า 30 ปี
คือ ที่ดินในกทม สามารถขึ้นราคา ได้ 2 เท่าในเวลา ประมาณ 10 ปี
ด้วยอัตราการขึ้นราคาแบบนี้
ใช้คอมคิดได้ว่าเป็นอัตราการขึ้น ประมาณ 7.17 % ต่อปีนะ
เรามีอัตราเงินเฟ้อ อยู่ 3 % ต่อปีดังนั้น
ค่าที่ดิน ก็ขึ้นมาด้วยตัวมันเอง อยู่ 4.17 % ต่อปี ทุกปีมา
( ค่าเฉลี่ยนะครับ บางแห่ง อาจมากหรือน้อยกว่านี้)
อย่างนี้ หมายความว่า ถ้าเราไม่ทำอะไร
แล้ว เอาเงินมาซื้อที่ พอครบ 10 ปี แล้วขายออกไป
เราจะได้เงินคืนมา 2 เท่า ซึ่งนับว่าเป็นการลงทุนที่ดีมาก
ไม่เสี่ยง ไม่ต้องทำบัญชี และเสียภาษีก็ไม่มาก
ภาษี นั้น เขา คิดให้เป็น รายปี ดังนั้น เขาจะเอา 10 ปีไปหาร
ถือว่าเป็นธรรมอย่างมาก ถ้ามีพี่น้อง หรือ ลูกๆ
ก็เอา ชื่อใส่ลงไปด้วย จะทำให้เสียภาษีน้อยลงไปอีกมาก
(ถ้าไม่ทะเลาะกันเสียก่อน <--- ฮาไม่ค่อยออก)
ส่วนค่าธรรมเนียม ก็ คิดไป 2.5 % ของราคาประเมิน
ทีนี้ ถ้าเราทำสองอย่างร่วมกันคือ
ก่อสร้าง ด้วยเงิน 5 ล้าน แล้วปล่อยเช่า
เราจะได้ เงินเข้ามา 5.26 % ทุกๆปี ในระยะ เวลา 25 ปี
แล้วมีค่าเงินเฟ้อ 3 % ค่าเสียโอกาส เงินทุน 1 %
ค่าเสียโอกาส การเช่าที่ดิน ประมาณ 0.2 %
เหลือเป็นเม็ดเงินมาที่เรา ในอัตรา 1.06 % ต่อปี
อย่างนี้ ในทาง เศรษฐศาตร์ ถือว่า ผลตอบแทนเป็น บวก ครับ
ถ้ารวมเข้ากับ ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอีก 7.17 % ต่อปี
เราจะได้มา เป็น 8.17 % ต่อปี ตลอดระยะเวลา 10 ปีครับ
อย่างนี้ ถือว่าคิดรอบคอบแล้ว
ก็น่าลงทุนครับ
ปล. นี่เป็นความเห็นจากผม "ผู้ไม่รู้จริง"
การลงทุน ทุกชนิดมีความเสี่ยง โปรดใช้ความระมัดระวัง
อ้างอิง จาก กระทู้นี้ครับ
cafe/home/topic/R9519402/R9519402.html
แก้ไขเมื่อ 29 ก.ค. 53 12:51:00
| จากคุณ |
:
น้าพร
|
| เขียนเมื่อ |
:
29 ก.ค. 53 12:38:00
|
|
|
|
|
searchs First a Mortgagecompaniesloans csearch search
search Www